摸了东莞61盘，没想到哇，主流户型升格为4房啦…

人居迭代，正在加速。

短短几年时间，从全面开放二胎，再到“三孩时代”，住房市场已发生深刻变化。

盘点新房市场住宅产品，可以发现，一房二房正淡出视野，三房四房成为主流。尤其是四房，从配角跃升为主角。

几年前，100套新房里，四房可能只有10套；而如今，很多楼盘有一半都是四房，甚至更多。

今天，我们就来看看，东莞楼市，四房扮演着怎样的角色？哪里又是四房的主场？

｜东莞城区

城区四房占比普遍超40%

水乡、东部三房仍是绝对主力

从地域分布来看，东莞六大片区因客群需求不同，户型配比也存在不小差异。

总的来说，四房占比，滨海湾＞城区＞松山湖片区＞临深＞水乡＞东部。

从售价来看，四房占比超过50%的，多为3万+、4万+新盘；而占比较低的，普遍为1字头、2字头新盘。

（注：本文未统计少量尾盘，及产品未确定的新盘，数据仅供参考）

📍滨海湾近一年入市新盘，基本超50%

从2021年开始，滨海湾片区入市的新盘，基本都是主打四房户型。

如未来之光四房占比约56%，保利时区占比约60%，康华云溪占比约84%，而瑧山悦约140-210平洋房全部为四房。未开售的粤港湾樾光里，也达到约47%。

📍城区片区，普遍超40%

城区片区新盘集中在万江、石碣，主要有7个在/待售住宅楼盘，四房占比基本在40%以上。

万江的奥园翡翠澜湾、碧桂园云樾半岛，以及最近亮相的珑远万江翠珑湾，100套房源里，就有50-55套四房。

石碣的中海左岸东宸，四房占比较多，近80%；新城御珑公馆、恒基旭辉江山都是接近40%。

📍松山湖片区，12-100%不等

松山湖片区新盘，既有走豪奢路线的，也有走刚需路线的，有的新盘四房占比较少，有的新盘则主打四房。

其中，松山湖的深业松湖云城、松山的莞民投和昌莞月湾，四房（及以上）货量占比达100%；中海松湖璟尚、中海松湖云锦四房户型超六成。

📍临深片区，四房主场在塘厦、凤岗

东南临深片区在售楼盘较多，可分为两大派：主打三房、主打四房。

其中，安居臻悦花园、世城悦湖花园、保利招商锦上、招商雍祥府，四房均占全部货量一半或更多；而粤港湾华堂里3号，全盘都为四房及以上产品。

值得一提的是，有三个楼盘做出大户型，如金众柏悦公馆有少量约200平四房、粤港湾华堂里3号有少量169平五房、三正鹏程上花园最大户型为239平五房。

📍水乡片区，产品定位差异化明显

水乡片区楼盘产品“差异化”定位明显，万科星城、中海麒瑞花园（备案名，未入市），大约100套新房里，有11-12套四房。

而时代芳华、南太珑玺、水岸君悦东方，四房约占四成；珑远印象翠珑湾约占一半；华侨城云瑞府四房为主，占比约65%；而首嘉鹭湾1号全部为四房。

📍东部片区，三房为主，也有全四房新盘

东部片区，主要在售楼盘以三房为主，不少楼盘四房占比约为三成。

但是，近两年入市新盘四房占比有增多的趋势，如招商雍景湾四房超一半，壹品松湖全部产品都是四房。

5个在售纯四房（或以上）新盘

小四房，大四房，各有千秋

2021-2022年，东莞入市新盘中，至少有5个纯四房（或四房以上）新盘。（注：本文未统计少量尾盘，及产品未确定的新盘，数据仅供参考）

面积段适中的纯四房新盘，有壹品松湖、莞民投和昌莞月湾、首嘉鹭湾1号，主打大户型的有粤港湾华堂里3号、瑧山悦。

除此之外，据了解，今年即将入市的万科松悦花园、华润CBD项目，也都是主打大户型，或为纯四房项目。

📍壹品松湖，约86平可做真四房

东坑的壹品松湖在周边一众主打三房的新盘中，走出差异化路线，全盘都是四房产品。

其最小的约86平户型，可做到真四房，客餐厅开间约3.4米，四间房均有大飘窗。

｜壹品松湖建面约86平户型图，以实际交付为准

📍莞民投和昌莞月湾，户户四开间朝南

茶山的莞民投和昌莞月湾，容积率约1.8，全盘户户朝南，约115、125平两个户型都做到四开间朝南，双开间大阳台。

| 莞民投·和昌莞月湾效果图

📍首嘉鹭湾1号，专梯入户、四开间朝南。

道滘的首嘉鹭湾1号，位于东江江畔，享受南向一线江景。

规划111户，全盘为改善型四房，有建面约114、125、129平三个户型。每个户型都做到专梯入户、南北通透、双开间阳台、四开间朝南，主卧270°飘窗。

 ｜首嘉鹭湾1号，设计意向图

📍粤港湾华堂里3号，多面采光大户型

塘厦的粤港湾华堂里·3号，总建面超7万平，仅设5栋超高层建筑，共345户。

采用两梯三户设计，推出建面约128-169平产品，户型多面采光，带有大阳台、大飘窗。

｜粤港湾华堂里·3号，设计意向图

📍瑧山悦，LDK客餐厨一体化大四房

厚街的瑧山悦，洋房全部为四房，带来LDK客餐厨一体化的概念，打破传统的功能壁垒。

其约140-210平四房，全都做到双开间大阳台、多开间朝南。

｜瑧山悦效果图，仅供参考

至少10盘产品超144平

7盘产品超200平

在东莞，还有一些新盘抓住了大户型的市场需求，做出了面积超144平、甚至超200平的大户型。

比起小户型，大户型空间设计更为舒展，功能更齐全，更容易做到南北对流，满足改善客群的需求。

从地域分布看，东莞有大户型的楼盘，以松山湖片区、滨海湾片区、临深片区居多。当然，城区新盘少，另当别论。

如松山湖的深业松湖云城，推出约190平、230平的五房。寮步的万科时富金色家园Ⅱ，约150平四房不在少数；华讯大宅，有超200平的四房。

以万科时富金色家园Ⅱ150平户型为例，其划分两大生活社交中心，增强家庭成员生活私密性；有南北两个阳台，多面采光；空间使用率超9成。

｜万科时富金色家园Ⅱ，建面约150平户型图

厚街的瑧山悦，有约180平、210平的四房；康华云溪推出约169平四房；而长安的碧桂园云悦半山，则主推超200平大平层户型。

以瑧山悦约210平四房户型为例，创新的中西双厨、客餐厨一体化设计，让各个功能空间连成统一整体

拥有约10米的双开间大阳台；户型双套房设计，主卧配有豪华衣帽间、卫浴间。

| 瑧山悦建面约210平户型样板间装修示意

塘厦的金众柏悦公馆最大四房约200平；粤港湾华堂里3号，设计约169平五房；凤岗的三正鹏程上花园设计了约239平的五房。

这些户型，空间都相当豪阔。例如三正鹏程上花园约239平户型，做出了五房三卫，南北双阳台、阔气大横厅、主卧转角飘窗。

｜三正鹏程上花园户型示意图

虽然楼市买家需求多种多样，一房、二房、三房、四房各有各的市场，但无庸置疑的是，四房产品份量越来越重。

一方面，开发商在四房产品上投入更多，在增加产品配比的同时，也在提升产品力。

另一方面，从市场反馈来看，四房的意向买家越来越多，很多买家抱着“可以四房，何必三房”看房，足见四房逐渐成为主流。

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